Comprar vs. Alquilar una casa

Si nunca has tenido una casa ",Alquiler VS. Comprar"es una de las decisiones más importantes que tomarás. Hay varios factores a considerar antes de dar el paso.

Cuadro comparativo

¿Tiene sentido financiero??

Para la mayoría de las personas, comprar una casa es en parte una decisión de inversión. El dinero gastado en alquiler a menudo se considera dinero en el desagüe, nunca más volver a ver. Pero esta no es la imagen completa. El alquiler vs. La decisión de compra debe tener en cuenta varias variables:

1. Intereses hipotecarios
2. Costo de oportunidad del pago inicial
3. Impuestos
4. Aumento del alquiler con la inflación
5. Apreciación en el valor de la casa
6. Costos transaccionales al comprar
7. Comisiones de corredor al vender
8. Tiempo y esfuerzo para comprar, vender y mantener una casa (subjetiva - difícil de cuantificar)

Si bien cada uno de estos factores puede ser un parámetro complicado en sí mismo, puede hacer algunos supuestos realistas para comenzar su análisis. A medida que se sienta cómodo con el modelo de decisión, puede modificarlo para agregar más parámetros o manejar una mayor complejidad.

Intereses hipotecarios

Dependiendo de su historial de crédito y su situación de empleo/ingresos, la tasa de interés que obtenga desconfiará. También puede decidir si desea tomar un préstamo de tasa fija o un préstamo de tasa variable. Por el alquiler vs. Comprar análisis, asumir una tasa fija. Digamos que el monto de su préstamo es de $ 300,000 y la tasa de interés es del 3% (fija) durante 30 años. Esto equivale a $ 1,265 en pagos mensuales. En el transcurso de 30 años, pagará $ 455,332 a su prestamista: $ 300,000 se destinarán a su monto de préstamo principal y se pagarán $ 155,332 como intereses.

Lo interesante de los pagos de la hipoteca es que a pesar de que los pagos mensuales no cambian más de 30 años (por hipotecas de tasa fija), el monto de ese pago mensual fijo que se destina a intereses versus la cantidad que reduce el principal pendiente varía cada mes. En pocas palabras, en los primeros años de su hipoteca, una mayor parte de sus pagos se destinará a intereses y apenas estará atacando al principal. En los últimos años, la mayoría de sus pagos serán hacia el principal.

En nuestro ejemplo de $ 743 en pagos mensuales durante 30 años, el pago promedio de intereses es de $ 1,071 por mes en el primer año y solo $ 20 por mes en el último año de su hipoteca.

Porque es esto importante?

En los primeros años de su hipoteca, el monto pendiente de su préstamo apenas disminuye. Entonces, si planea vivir en la casa por solo un par de años, su capital (valor de la casa menos el monto del préstamo pendiente) no es muy alto. También hace que los brazos - hipotecas de velocidad ajustable - más atractivas. Los brazos generalmente tienen tasas de interés más bajas durante los primeros cinco o siete años de la vida del préstamo. Dado que los años iniciales son donde el principal pendiente es el más alto, tener una tasa de interés baja en ese período realmente ayuda. Muchas personas venden la casa antes de que se ajuste su tasa de interés.

Costo de oportunidad del pago inicial

Un pago inicial más grande (20% o más del valor de la vivienda) generalmente reduce la tasa de interés que tendrá que pagar. Digamos que desembolsa $ 40,000 como pago inicial cuando compra su casa. Estos $ 40,000 son como una inversión que realiza en un activo (su casa), con la esperanza de que el activo aprecie. Si invirtiera $ 40,000 en una cuenta de ahorros en línea, podría ganar 1% de interés (sin riesgos) cada año. Si invierte en acciones y tiene suerte, los rendimientos podrían ser aún más altos.

En resumen, prevé la oportunidad de invertir esta cantidad en otros activos que pueden proporcionar devoluciones. Suponga que tiene otras oportunidades de inversión que sabe que le dará un cierto (x) retorno de la inversión. Esta "x" juega un papel importante en el alquiler vs. comprar modelo financiero.

Impuestos

Lo que pagas

Cuando compre una casa, pagará impuestos a la propiedad. Dependiendo de dónde viva, el impuesto a la propiedad puede ser alrededor de 0.5 a 1% del valor de su hogar.

Lo que guardas

Los impuestos a la propiedad que paga, así como los pagos de intereses que realiza en el año, son deducibles de impuestos. La captura aquí es que puede reclamar estas deducciones fiscales solo si detalla sus deducciones y no toma la deducción estándar.

Cuanto ahorras

En una simulación muy básica de las matemáticas, supongamos que:

• Impuesto anual a la propiedad = $ 2,000 (a)
• Pagos de intereses realizados en el año = $ 12,000 (b)
• Deducción estándar disponible = $ 8,000 (c)
• Su soporte de impuestos - 28%
• Su ingreso - $ 85,000

Si compra una casa y detalla su deducción, sus ingresos imponibles se reducirán en $ 14,000 (A+B). Si alquila, su ingreso imponible se reducirá en $ 8,000 (c). Por lo tanto, el "efecto neto" de comprar una casa en ingresos imponibles es de $ 6,000 (A+B-C). Y el ahorro de impuestos netos por año es del 28% de $ 6,000 i.mi. $ 1,680.

Para una hipoteca de tasa fija, los pagos de intereses que realiza serán los más altos en el primer año y se reducirán en los años siguientes a medida que su principal pendiente disminuya gradualmente.

Aumento del alquiler con la inflación

Al construir un modelo financiero para comparar el alquiler y la compra de una casa, podemos asumir pagos mensuales fijos con una hipoteca de tasa fija. Pero en el escenario de alquiler, se espera que el alquiler aumente en el transcurso de los próximos 20-30 años. Se puede suponer que el aumento anual en la renta es del 2-3%, sincronizado con la tasa de inflación.

Debe comparar el flujo de efectivo para la compra (cuota mensual, cuotas del propietario de la casa, seguro, etc.) VS. alquilar. Además, asegúrese de tener en cuenta el costo de oportunidad de invertir la diferencia (alquiler - cuota mensual o viceversa, dependiendo de cuál sea mayor).

Apreciación en el valor de la casa

A largo plazo (20-30 años), se puede suponer que los valores de la vivienda se aprecian a una tasa de alrededor del 5% cada año. Dependiendo de dónde viva, y si está tratando con una casa unifamiliar, una casa o condominio, ese porcentaje puede variar. Este número tiene un impacto sustancial en el resultado de la renta vs. comprar modelo financiero.

Costos transaccionales al comprar

Hay diversos costos transaccionales en los que incurrirá al comprar una casa. Inspección del hogar, honorarios de abogados, cierre de hipotecas, tarifa de agentes, impuestos, tarifas de presentación, etc. Trate esta cantidad como trataría el pago inicial (en términos de costo de perder la oportunidad de invertir este dinero en otro lugar).

Comisiones de corredor al vender

Por lo general, el vendedor paga la comisión tanto a los agentes del comprador como al vendedor. Con un 3% cada uno, esta comisión generalmente resulta al 6% del valor de la casa. Como puede adivinar, esto tiene un impacto significativo en el modelo financiero. Puede elegir trabajar sin agentes y asumir el 3% o menos los costos de la comisión en su modelo.

Tiempo y esfuerzo

Buscar la casa de sus sueños puede ser exigente y puede tomar mucho tiempo y esfuerzo.

Cuando alquila, el propietario es responsable de arreglar la mayoría de las cosas que comúnmente salen mal en la casa (fontanería, etc.). Pero cuando compra una casa, usted es responsable de todo mantenimiento.

Las personas también pueden necesitar hacer varios retoques y pasar tiempo y esfuerzo al tratar de vender su casa.

Proporciones de alquiler

Una forma de averiguar si comprar o alquilar es analizar la relación de alquiler: el precio de compra de una casa típica dividida por el alquiler anual de una casa similar. Cuando la relación de alquiler está por encima de los 20, significa que debe considerar alquilar. Entre 15 y 20, inclínese hacia el alquiler a menos que encuentre una casa que realmente le guste y planee permanecer en él durante mucho tiempo. Si la relación de alquiler es inferior a 15, tiene más sentido comprar.

Relaciones de alquiler para las principales áreas metropolitanas en la U.S. están disponibles en el sitio web del New York Times.