Fannie Mae vs. Freddie Mac

Fannie Mae y Freddie Mac ¿Están las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) - I.mi., Empresas privadas patrocinadas por el gobierno - en la U.S. industria hipotecaria de viviendas. Aunque compañías separadas que compiten entre sí, tienen el mismo modelo de negocio, en los que compran hipotecas en el mercado hipotecario secundario, agrupan esos préstamos y luego los venden a los inversores como valores respaldados por hipotecas en el mercado abierto. La principal diferencia entre Fannie y Freddie se reduce a de quién compran hipotecas: Fannie Mae en su mayoría compra préstamos hipotecarios de bancos comerciales, mientras que Freddie Mac las compra en su mayoría de bancos más pequeños que a menudo se llaman bancos de "ahorro". Las dos compañías son parte de un proceso complejo que mantiene el dinero en movimiento a través de la U.S. Economía de la vivienda, permitiendo que más personas se permitieran comprar casas de lo que de otro modo sería si Fannie y Freddie no existieran. Desde la crisis financiera de 2008, cuando el u.S. El gobierno rescató a Fannie y Freddie, el gobierno ha tenido una opinión más directa en estos dos negocios.

Cuadro comparativo

Diferencias - similitudes - Fannie Mae versus Freddie Mac Chart de comparación

	Fannie Mae	Freddie Mac
	La calificación actual es 3.07/5 1 2 3 4 5 (85 calificaciones)	La calificación actual es 3.09/5 1 2 3 4 5 (80 calificaciones)
Acerca de	A u.S. Enterprise patrocinada por el gobierno que se encuentra en el negocio de préstamos hipotecarios de la vivienda. Compra hipotecas, principalmente de bancos comerciales, y las vende como valores / bonos de agencia respaldados por hipotecas.	A u.S. Enterprise patrocinada por el gobierno que se encuentra en el negocio de préstamos hipotecarios de la vivienda. Compra hipotecas, principalmente de bancos de "ahorro" más pequeños, y las vende como valores / bonos de agencia respaldados por hipotecas.
Nombre	Proviene del acrónimo de FNMA, que representa la Asociación Nacional de Hipotecas Federales.	Proviene del acrónimo FHLMC, que representa la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para el Homenario.
Fundado	1938	1970
Sede	Washington DC	McLean, VA
Estado corporativo	Entidad patrocinada por el gobierno que se celebra dentro de una conservación de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda.	Entidad patrocinada por el gobierno que se celebra dentro de una conservación de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda.
Rescate/estímulo	A $ 187 combinados.5 mil millones gastaron rescatar a Fannie Mae y Freddie Mac. Dinero desde que se pagó en su totalidad, con intereses y pagos de dividendos. Fannie Mae ahora es rentable para los contribuyentes y la U.S. Tesorería.	A $ 187 combinados.5 mil millones gastaron rescatar a Fannie Mae y Freddie Mac. Dinero desde que se pagó en su totalidad, con intereses y pagos de dividendos. Freddie Mac ahora es rentable para los contribuyentes y la U.S. Tesorería.
Ganancia	$ 22.9 mil millones (2012)	$ 80.64 mil millones (2012)
Lngresos netos	$ 17.2 mil millones (2012)	$ 10.98 mil millones (2012)
Los activos totales	$ 3.2 billones (2012)	$ 1.98 billones (2012)
Equidad total	$ 7.2 mil millones (2012)	$ 8.83 mil millones (2012)

Cómo funcionan Fannie Mae y Freddie Mac

"[Fannie Mae y Freddie Mac son] más similares de lo que son diferentes. Ambos estamos en el mercado para proporcionar asequibilidad. Así que solo hacemos préstamos asequibles en la U.S. Tenemos una misión chárter para proporcionar estabilidad al mercado hipotecario y tenemos una misión de la carta para proporcionar liquidez para que el mercado del que acabamos de hablar continúe funcionando. Fannie Mae y Freddie Mac compiten entre sí en el mismo mercado. Ambos estamos restringidos a estar solo en ese mercado - u.S. hipotecas, pero compitimos entre nosotros." -Daniel Mudd, ex CEO y presidenta de Fannie Mae, en El espectáculo de Diane Rehm

Los bancos prestan dinero a las personas que quieren comprar una casa. Estos préstamos, llamados hipotecas, pueden ser significativos, hasta $ 300,000 o más, y los prestatarios generalmente tienen de 15 a 30 años para pagarlas. Con tantas personas que necesitan hipotecas, y con un período de tiempo tan largo antes de que se pagan estas grandes deudas, los bancos podrían quedarse sin dinero para prestar.

Aquí es donde entran Fannie Mae y Freddie Mac. Fannie y Freddie trabajan con prestamistas, no prestatarios. Compran hipotecas de los bancos, lo que permite a los bancos obtener una ganancia rápida y les da el capital necesario para prestar nuevamente. En general, Fannie compra hipotecas de bancos comerciales privados, como Chase y Bank of America, y Freddie compra hipotecas de bancos más pequeños, A.k.a., ahorro.

La deuda hipotecaria que Fannie y Freddie compran se venden a los inversores como valores respaldados por hipotecas (MBS), a menudo en forma de bonos de agencia. (Debido a que están unidos al mercado hipotecario, los bonos de la agencia funcionan de manera un poco diferente a los bonos corporativos y gubernamentales más comunes, y a menudo requieren una inversión mínima de $ 25,000.[1]) Fannie y Freddie garantizan los préstamos que se incluyen en los valores respaldados por hipotecas que venden a los inversores. En otras palabras, si un prestatario incumplirá en la hipoteca, Fannie o Freddie pagarán al inversor (el mejor propietario de la deuda hipotecaria) en lugar del prestatario.

Dado que Fannie Mae y Freddie Mac son agencias patrocinadas por el gobierno, su garantía está implícitamente respaldada por toda la fe y la confianza del gobierno de los Estados Unidos. Para que Fannie y Freddie puedan proporcionar dicha garantía, requieren bancos de origen (los bancos que originalmente prestan el dinero directamente al prestatario) para asegurarse de que verifiquen la solvencia del prestatario. Los bancos originales tienen que seguir ciertas reglas y directrices (e.gramo., al menos el 20% de pago inicial o el requisito de pagar primas de seguro hipotecario); Prueba documentada de ingresos y capacidad para pagar; evaluación documentada de la casa por un tercero profesional y neutral; etcétera. Estas reglas y directrices están destinadas a reducir la probabilidad de un incumplimiento en el préstamo.

Cuando todas las partes de todo están funcionando como deberían, más personas pueden permitirse comprar una casa, se pagan deudas y los inversores ganan dinero.

Conforme vs. Préstamos no conformes

Fannie Mae y Freddie Mac afectan directamente los préstamos convencionales para la compra de viviendas. Al tratar con préstamos convencionales, hay dos tipos principales: conformes y no conformes. Los préstamos conformes también a veces se llaman "hipotecas calificadas" o QM.

Los préstamos conformes son aquellos que se adhieren a las pautas de Fannie y Freddie. Es decir, los préstamos convencionales conformes solo van a aquellos prestatarios que tienen más probabilidades de pagar sus préstamos - yo.mi., Aquellos que realizan pagos de 20%, tienen un buen puntaje de crédito, un ingreso confiable, etc. Tampoco exceden una cierta cantidad: $ 417,000, en la mayoría de los casos. Un préstamo no conforme es un préstamo que hace un banco que sí no Adherirse a las pautas de Fannie y Freddie. El préstamo se realiza a prestatarios menos solventes o por una cantidad mayor de lo que recomienda Fannie y Freddie (ver Jumbo Mortgage). Los préstamos no conformes suelen ser préstamos de mayor interés para compensar la cantidad de riesgo inherentemente involucrado en la inversión de ellos; Los préstamos no conformes son comunes cuando se trata de comprar un condominio.

Tan recientemente como diciembre de 2013, una serie de U grandes.S. Los bancos, incluidos Bank of America, Chase, Citigroup y Wells Fargo, están emitiendo préstamos no conformes a un pequeño porcentaje de clientes.^[2] Esta es una inversión arriesgada para los bancos y los inversores que compran la deuda hipotecaria, ya que los préstamos no conformes no están respaldados por Fannie y Freddie, lo que hace que los incumplimientos de los préstamos sean costosos para los inversores y, potencialmente, para la economía en general.

Fannie Mae y Freddie Mac vs. Préstamos de Ginnie Mae y FHA

Además de Fannie Mae y Freddie Mac, está Ginnie Mae. A diferencia de Fannie y Freddie, Ginnie es propiedad de la U.S. El gobierno como entidad pública, y todos los valores respaldados por hipotecas que vende a los inversores están explícitamente respaldados por la U.S. gobierno. Por el contrario, los valores comprados a Fannie y Freddie son implícitamente - I.mi., implícito ser - respaldo. Históricamente, invertir en los bonos de Ginnie Mae es más seguro que invertir en los comprados a Fannie Mae y Freddie Mac.[3]

Ginnie Mae es parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y garantiza principalmente los préstamos de asuntos de veteranos / VA y préstamos de la Administración Federal de Vivienda / FHA.

Rescate después de la gran recesión

El proyecto de ley de estímulo de 2009 "rescató" a Fannie y Freddie. Entre las dos compañías, $ 187.Se usaron 5 mil millones para mantenerlos a flote. Desde entonces han devuelto esta cantidad y luego algunos - $ 218.7 billones.[4] Esto significa que rescatar a Fannie y Freddie se ha vuelto rentable para los contribuyentes y la U.S. Tesorería.

Línea de tiempo histórico

• 1934: Reaccionando a la Gran Depresión, la 73ª U.S. El Congreso aprueba la Ley de Vivienda Nacional de 1934, que crea la Administración Federal de Vivienda. La FHA tiene la tarea de mantener fluyendo el capital del mercado de la vivienda para que los préstamos y los préstamos sean más predecibles y asequibles.

• 1938: se modifica la Ley de Vivienda Nacional y Fannie Mae se crea Como una entidad pública para facilitar aún más el flujo de capital en el mercado inmobiliario. Solo se le permite comprar hipotecas aseguradas por el gobierno: préstamos de la FHA.

• 1954: La Ley Federal de la Carta Nacional de la Asociación Nacional de Hipotecas convierte a Fannie Mae en una "corporación de propiedad mixta."El gobierno federal posee las acciones preferidas de Fannie Mae; los inversores tienen las acciones ordinarias de la corporación.

• 1968: Fannie Mae se convierte en una corporación privada. Se divide parcialmente en el proceso para crear Ginnie Mae, que sigue siendo una operación pública.

• 1970: El gobierno permite que Fannie Mae comience a comprar hipotecas privadas que no están aseguradas por el gobierno. Freddie Mac se crea Para proporcionar más competencia en el mercado hipotecario secundario.

• 1992: La Ley de Desarrollo de Vivienda y Comunidad de 1992 requiere que Fannie Mae y Freddie Mac, como GSES, intenten hacer que la vivienda sea más asequible. Se establecen objetivos de vivienda asequibles, y ambos GSE deben tener al menos el 30% de sus compras de hipotecas provienen de hipotecas tomadas por familias e individuos de ingresos bajos a moderados.

• 1999: el New York Times notas que Fannie Mae asume mucho más riesgo en la compra de hipotecas suprime.

• 2000: Fannie Mae está restringido para comprar préstamos hipotecarios más riesgosos.

• 2004: Fannie Mae puede comprar hipotecas de alto riesgo una vez más.

• 2007: al menos el 50% de las compras hipotecarias de GSES ahora deben provenir de hipotecas tomadas por familias e individuos de ingresos bajos a medianos.

• 2008: Debido a los eventos relacionados con la crisis hipotecaria de alto riesgo, Fannie Mae y Freddie Mac se colocan en una conservación de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA).^[5] Fannie y Freddie ya no responden a los accionistas, sino al gobierno.

• 2010: Fannie Mae y Freddie Mac se eliminan de la NYSE.^[6]

Nombramiento

Fannie Mae recibe su nombre de un acrónimo, FNMA, que representa la Asociación Nacional de Hipotecas Federales. Freddie Mac obtiene su nombre de la misma manera, aunque un poco menos obviamente. Proviene del acrónimo FHLMC, que significa Federal Home Loan Mortgage Corporation. El nombre de Ginnie Mae proviene de GNMA, o la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno.